文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系)各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(f反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系āng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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