文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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