饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务冀g是河北哪里的车牌收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(w冀g是河北哪里的车牌ù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”冀g是河北哪里的车牌p>

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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